생애최초 부동산 매매 거래 : 계획부터 계약 및 등기까지

 

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집을 사기로 결심한 계기

 

첫 직장에서 적금과 주식 투자로 자산을 쌓았다. 좋은 주식 선생님을 만나 자산을 지켜가며 불려갔지만, 언제까지 타인에게 의존할 수 없어 스스로 공부하고 도전했다. 하지만 주식은 어려웠고 매일 장 상황에 일희일비하며 스트레스를 느꼈다. 전월세에서의 불편한 경험으로 '나만의 집'에 대한 꿈이 강해져, 집을 사게 되면 강제로 돈이 묶이고 안전 자산에 투자할 수 있으며 집을 옮겨다니면서 받는 스트레스도 없을거라고 생각해서 조금 무리였지만 집을 사기로 결심했다.

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어떤 집을 사야 미래가치도 좋고 살기도 편할까?

 

개인적으로 부동산 시장은 조사 결과 꽤 좋다고 판단했고 (감 50% 이상) 어짜피 실 거주에 초점을 맞춘 구매였기 때문에 크게 신경쓰지 않았으며 투자가치도 좋은 매물을 원했기 때문에 아래 조건에 맞는 집을 찾아다녔다.

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• 사용승인일 2000년대
• 대단지
• 역세권 이거나 역세권이 될 예정
• 55~65㎡ 이상 (20평대)
• 직장과의 접근성

 

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최소 얼마를 가지고 있어야 살 수 있을까?

 

나에게 맞는 대출 선택

 

다음 생각한 주택담보대출은 2가지였는데, 모두 한국주택금융공사에서 진행하는 보금자리론과 디딤돌대출이었다.

디딤돌 대출의 금리가 1~3% 수준이기 때문에 1순위로 고민했는데 결국 보금자리론으로 결정했다. 이유는 현재 나의 상황과 디딤돌 대출 조건 및 지원 수준이 내가 생각하는 기준과 달랐기 때문이다.

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디딤돌 대출 조건 (내 상황 기준(1인 세대주, 만 30살))

• - 주거전용면적 60㎡ 이하
• - 대출승인일 현재 담보주택의 평가액 3억원 이하
• - 대출한도 2억원
• (신용점수 등 다른 조건이 존재)

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내가 사는 동네가 집 값이 싼 편도 아니고, 생애 최초라는 특수로 사기 때문에 처음이자 마지막으로 LTV 80%까지 지원해주는데 좋은 집을 사자는 생각이 있었다.

* LTV(Loan To Value ratio) : 주택가 대비 몇%를 대출로 받을 수 있는지를 평가하는 지표

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그래서 금리는 4~5%로 높지만 한도도 크고 상환수수료가 없기 때문에 시장 상황에 따라서 언제든 대출 갈아타기를 염두하여 보금자리론을 선택하였다. 시중 은행에서 진행하는 주택담보대출도 찾아보면 금리도 더 낮고 괜찮은 상품이 있는데, 상환 수수료가 있고 이직한지 얼마 안되서 1년치 원천징수 내역이 없으면 안된다고 말하는 상담원이 많았다. (보금자리론의 경우 HF(한국주택금융공사) 홈페이지에서 절차가 진행되며 한달치 급여 명세서만 있어도 일할 계산하여 연봉을 책정해준다.)

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남은건 좋은 집을 선정하는 것!

 

조건은 충분하다고 생각하여 매물을 찾아다녔고, 약 3개월을 찾은 결과 1차전이 시작됐다.

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1차전

A 매물

• 장점 : 신축, 배란다 확장형, 59㎡, 직장과 매우 근접, 신도시, 주자 공간 넓음
• 단점: 인프라 부족, 확정된 호재 없음, 소단지, LH 아파트

VS

B 매물

• 장점 : 인프라 좋음, 현대 아파트, 대단지, 확정된 호재 있음(지하철 역)
• 단점 : 구축, 55㎡, 경사에 지어진 아파트, 주차 공간 협소

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지인들의 의견과 내 머릿속에서 치열한 공방전을 펼친 끝에 B 매물로 골랐고, 부동산을 찾아가서 단지 내 매물을 보다가 2차전이 시작됐다.

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2차전

B-1 매물

• 리모델링 안되있음
• 3~4천만원 저렴하지만 들어가면서 리모델링 해야함
• 리모델링 시 한달 텀 생김(단기임대 필요)
• 아파트 동 위치는 좋은데 층수는 안좋음

VS

B-2 매물

• 리모델링 되어있고 깨끗하지만 내스타일 아님
• 3~4천만원 비쌈
• 즉시 입주 가능
• 아파트 동 위치 안좋고 층수는 좋음

 

 

정말 의견이 좁혀지지 않았는데, 어느정도 마음이 B-1 매물로 기울고 있던 찰나 골라주기라도 하듯 B-1 매물 가격을 더 낮춰준다고 하더니 B-2 매물은 가계약자가 나타나서 뺏겨버려서 (어쩔 수 없이) B-1로 결정하게 되었다. B-1 매물은 구축이고 수리가 안되있긴 했지만 연세에 비해 꽤 깨끗한 상태라 만족스러웠다.

 

 

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매매를 결심한 구축 아파트

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상환 계획과 필요한 돈 정리하기!

 

상환 계획 수립

 

 

집을 고르면서 동시에 상환 계획과 필요 현금을 계산했다. 고정 지출을 정리해서 내 월급과 비교하여 충분히 원리금을 낼 수 있는 상황인지, 어떤 상환 방식을 사용해야 하는지를 생각했다. 원금을 최대만 많이 내는 방식(원금균등분할방식)을 하고 싶었지만 내 월급으로 초기 원리금이 감당이 안될 것 같아서 원리금균등분할 방식을 채택했고, 그 마저도 최소화 하기 위해 50년으로 설정했다.

 

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상환방식별 장,단점

 

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그리고 나서는 입주 시 필요한 금액을 계산했다. 잔금 처리 날 돈이 부족하면 정말 웃지 못할 상황에 처할 수 있기 때문에 잘 계산해야 한다.

 

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필요 자금 확인

 

 

필요한 항목을 꼼꼼히 확인하지 않으면 돈이 부족할 수 있으므로 필요한 금액을 잘 준비할 수 있도록 하자. 매매거래를 처음하다보니 생소한 항목이 많았고, 인터넷 검색을 열심히 했으나 빠진 항목들이 있어서 당일 내가 계산한 것 보다 돈이 더 나갔다. 인터넷을 보면 법무사를 사용하지 않고 스스로 진행하는 방법들도 나와있는데 나는 신경쓸게 너무 많아서 그냥 바로 법무사를 구했다. 적어놓은 항목은 참고만하고 자기 상황에 맞게 잘 계산하는 것이 중요하다!

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대출은 어떻게 진행할까?

나는 한국주택금융공사(HF)에서 진행하는 아낌e-특례보금자리론으로 진행했고 신청은 사이트에 아주 간단하게 만들어져있다. 서류도 거의 자동으로 스크래핑해서 등록되고 온라인으로 올리다보니 어려움 없이 진행할 수 있었다.

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https://bank.hf.go.kr/

HF 한국주택금융공사 금융서비스

 

 

'My HF > 신청내역 조회'를 누르면 진행중인 대출내용이 나오고 단계가 진행될 때마다 간편하게 볼 수 있다.

신청서를 제출하고 필요한 서류들을 업로드하면 자동으로 심사에 들어가는데, 거절되면 대참사(계약금을 날리거나)가 일어날 수 있기 때문에 꼭 대출 가능여부를 잘 확인해야 한다.

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계약금을 날리지 않기 위한 준비

 

인터넷을 보니 대출이 제대로 진행되지 않을경우 계약을 무효화 한다는 조항을 집주인과 합의해서 넣으면 대참사를 막을 수 있는 방법이라고 하니 계약서를 쓰기전에 등기부등본 등을 잘 확인하고 진행해야한다.

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HF 홈페이지에서 대출 승인이 떨어지면 꼭 지정한 은행에가서 대출을 진행해야한다.

나는 따로 공지가 없어서 그냥 생각없이 잔금날까지 기다리고 있다가 하루 전 날 대출거래 약정 등 절차를 진행하지 않은 경우 진행해라, 대출 승인 만기일까지 대출을 받지 않으면 승인이 취소된다고 메세지가 와서 부랴부랴 은행에 가서 진행을 했는데, 보험 상담사가 엄청 화를 냈다... 자기의 자산이 걸린 일을 하면서 이것도 확인 안했냐면서...

하지만 "어짜피 이렇게 됐으니 어쩔 수 없죠. 빨리 처리 부탁 드립니다!" 라고 했다.(지금 생각해보니 싸가지 없음)

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법무사 관련

 

 

법무사가 진행하는 내용은 잘 모르지만, 은행 대출을끼고 매매를 진행하면 법무사가 필요한 작업이 2번(은행 관련, 등기 관련) 있는데 법무사도 업무를 대행해주다보니 부동산, 은행 등에서 법무사를 추천해주는데 은행 대출을 진행하는데 한번에 처리하는게 좋으니 수수료는 맞춰줄테니 자기들이 추천하는 법무사가 둘 다 하는 방향으로 하자고 했지만 그냥 내가 처음에 정한 법무사분과 진행하기로 했다.(의리 상)

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사담)

나는 "은행대출로 진행하면 아예 은행과 협약된 법무사를 꼭 써야되는건가?" 했지만 그건 아니였고 은행 대출로 매매 시 관련된 법무사가 하는 업무는 은행에서 수수료를 주고 법무사를 불러야되고, 내 등기등록 때문에 부르는 법무사는 내가 수수료를 내는데 추천을 댓가로 리베이트를 챙기거나 아니면 둘 다 처리하려면 내가 법무사비를 내야하니까 은행측에서는 수수료를 아낄 수 있거나? 그래서 나한테 그런 제안을 한게 아닐까 추측해봤다.

 

 

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* 참고사항 *

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1) 법무통 앱을 이용하면 법무사를 구했다. (여러 법무사에서 비교 견적을 받을 수 있음)

> 처음 부동산에서 추천받은 법무사는 수수료로 60~70만원을 요구했는데, 법무통에서는 수수료 시세가 약 25만원 정도로 형성되어 있었고, 그중에서 가장 저렴하게 20만원에 요구한 곳에서 진행했다. (부과세 별도 여부 확인)

2) 사실 채권은 매일 가격이 바뀌고, 취득세 등 나머지 항목은 어느 법무사에서도 동일하게 요구하므로 업력이나 수수료(출장비 등)등을 확인해서 고르면 된다.

3) 생애최초 구매의 경우 취득세가 할인 되므로 해당 내용을 고지해야 정확한 견적을 받을 수 있다.​

 

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두근두근 잔금 거래 당일!

 

 

그렇게 당일이 되면, 약속된 시간에 모여서 은행에서 부른 법무사, 내가 부른 법무사, 공인중계사, 집주인, 나, 세입자(전세를 살고 있는 경우 내가 입금해주는 돈으로 전세보증금을 주기 때문에)가 나란히 모여서 작업을 진행한다.

얘기를 들어보니 약 30분이면 끝나는데, 집주인 분이 나이가 많으셨는데 OTP도 안가져오고 인감증명서 도장이랑 가지고온 도장도 다르고 그래서 약 2시간 정도가 걸려서 계약이 완료되었다.

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잔금 날 매매 잔금의 경우 액수도 크기때문에 꼭 인터넷뱅킹 한도를 확인하고, OTP 등을 이용해 고액 송금이 가능하도록 만들어 놔야한다. 매수자의 경우 인감도장이 꼭 필요한건 아니지만(부동산에서 막도장을 만들어 주는 경우도 있음) 잔금날 인감증명서나 본인서명확인서가 꼭 필요하다.

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* 주의사항 *

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1) OTP 등 부동산에서 고액송금이 가능하도록 준비를 한다.

2) 인감증명서나 본인서명확인서는 인터넷 발급이 불가하며, 주민센터에서 미리 떼야한다!

3) 인감증명서를 사용 시 최초 인감을 등록하지 않았다면 뗄 수 없고, 반드시 자신이 거주하는 동의 주민센터​를 찾아가야하므로 미리 등록을 해놔서 헛걸음하지 않도록 한다!

4) 인감증명서 사용 시 등록한 인감 증명서의 인감과 보유한 인감이 상이할 경우(분실 혹은 파손으로 인해) 매매가 진행되지 않으므로 꼭 재등록을 한다! (실제로 겪음)

 

 

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내 인생 첫 집이 생겼다.

 

그렇게 거래를 마치면 관리사무소로 가서 주민 및 차량 등록을 하고, 동사무소 방문 또는 인터넷으로 전입신고를 하면 완전히 절차가 마무리되고 등기 등록이 마무리 된 후 법무사에서 등기권리증 및 기타 서류를 보내준다.

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이렇게해서 내 인생에서 첫 집을 구입하게 되었다. 매매 과정에서 겪은 다양한 어려움과 선택의 기로에서 극복한 경험은 더 큰 삶의 도전에 대한 자신감을 심어주었습니다. 이런 소중한 경험들이 앞으로의 삶에서도 도움이 될 것이라 믿습니다.

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이제 새로운 공간에서의 삶이 시작되면서, 나만의 공간에서 행복한 순간을 많이 만들어 나가기를 기대하고 있습니다. 집을 소유함으로써 느끼는 안정감과 풍요로움은 그 어떤 것과도 비교할 수 없을 것입니다. 더 나은 미래를 향해 새로운 시작을 다짐하며, 이 모든 과정이 많은 사람들들에게도 영감과 도움이 되기를 바랍니다.