지하철 역 신설 및 역세권이 집 값에 미치는 영향 (인동선, 월판선, GTX)

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최근 인동선라인에 걸치는 집을 구매하였습니다.

완공은 2029년으로 예상되어지는데, 이로 인해 생길 수 있는 집값의 변화를 서울(효창공원앞역)과 경기(당정역)의 실거래가 변화를 통해서 예상 및 분석해보겠습니다.

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사례1. 효창공원앞역

(역세권에서 더블 역세권으로 진화)

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6호선 효창공원앞역은 기존에 있었으나, 경의중앙선이 2016년 4월 개통된 신설 지하철역입니다.

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현재 평수를 막론하고 대략적으로 형성된 시세는 10~15억으로 형성되어 있습니다.

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2016년 이전 완공된 아파트 중 역 신설로 가장 혜택을 많이 보았을 것으로 예상되며 거래가 활발한 아파트인 '효창파크 푸르지오'를 기준으로 당시 뉴스 기사들과 상황을 고려하여 예상해보겠습니다.

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• 2008년

2008년부터 효창공원역 주변은 경의선 개통에 대한 기대감을 가지고 있던 것으로 보인다.

이로 인해서 주변 집 값도 선반영이 되었을거라고 충분히 생각할 수 있는 상황이다.

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• 2009년

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당시 효창파크 푸르지오는 3.3m^3(평)당 1600만원~2000만원 수준으로 분양되었습니다.

따라서 77m^2(24평) 4억, 109m^2(33평) 5.6억 정도로 분양이 되었습니다.

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부동산 가격

분양 가격

24평: 4억원 대

33평: 5.6억원 대

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• 2015년

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공사중이 한창이었던 효창공원앞역 경의중앙 라인의 개통 소식이 쏟아져 나오는 시기이다.

개통을 약 4개월 앞둔 시점이다.

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• 2016년

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2015년 5월 개통 예정이였지만 지역과 마찰로 공사가 미뤄지고, 지반침하 현상으로 인한 싱크홀 발생 등 자잘한 문제가 발생하여 개통이 늦어지고 있는 상황이다.

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부동산 가격

2014년 12월 ~ 2015년 12월 실거래가 변화 추이

24평: 4.8~5.2억원 대 -> 5.2~6억원 대

33평: 6.7~7억원 대 -> 7.7~8억원 대

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• 2016년

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비로소 효창공원앞역이 개통되며 운행을 시작하게 된다.

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부동산 가격

2016년 4월 기준 실거래가

24평: 6억원 대

33평: 7.5억원 대

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물가 상승과 여러 주변 요인들을 배제하고 고려하였을 때, 지하철역 신설로 인해 다음과 같은 부동산 가격 변화 추이가 있다고 예상할 수 있다.

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분양가 대비 24평은 1.5배, 33평은 1.34배 상승 (약 7년 간)

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이후 부동산 변화 추이도 살펴보도록 하겠습니다.

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• 2020년

부동산 가격

2020년 실거래가

24평: 12억원 대

33평: 15억원 대

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• 2024년

부동산 가격

2024년 실거래가

24평: 12~13억원 대

33평: 16.2~16.5억원 대

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역 신설 이후 24평은 2.1배, 33평은 2.17배 상승 (약 9년 간)

 

 

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사례2. 당정역

(역 신설로 인한 역세권)

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당정역은 현재 한세대학교 앞에 위치해 있으며, 국철 1호선에 역이 새로 신설된 사례입니다.

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가격은 평수를 막론하고 약 4~6억으로 형성된 상황입니다.

역 신설에 수혜를 받을 수 있으며 당시 나쁘지 않은 브랜드 입지를 가지고 있었던 성원건설이 지은 '성원상떼빌'을 기준으로 비교를 해보겠습니다.

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• 2004년

부동산 가격

분양 가격

33평: 2.5억원 대

인터넷에 정확한 내용이 언급되지 않았지만, 실거래가를 보고 예상하여 2.5억으로 분양이 된 것으로 보입니다.

44평형도 있지만, 비슷한 추이를 보여서 33평만 비교해보겠습니다.

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• 2006년

 

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경부선(국철 1호선)에 당정역이 신설된다는 기사가 나왔습니다.

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• 2008년

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2006년 기사에서 말한 2006년 말이 아닌 2008년 중순쯤 착곡에 대한 기사가 쏟아져 나왔습니다.

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부동산 가격

2008년 실거래가

33평: 3.3억원 대

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• 2009년

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2009년에 뜬금없이 당정역 개통이 무기(잠정) 연기된다는 기사들이 잔뜩나왔었네요.

이로 인해서 집값의 변동이 있었을까요?

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부동산 가격

2009년 실거래가

33평: 3억원 대

기대처럼 소폭 하락한 모습을 보였습니다.

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• 2010년

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하지만, 한 달도 안된 시점에서 개통이 되버렸습니다.

이 시절 당정에선 대체 어떤일이 벌어진건지 참 신기하네요.

개통 이후 실거래가 변화 추이를 살펴보겠습니다.

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부동산 가격

2010년 01월 ~ 2011년 01월 실거래가 변화 추이

33평: 3~3.5억원 대에서 변화 없음

기대감이 선 반영 됐다고 하기엔 변화량이 거의 없었는데, 지하철역 개통으로 인한 큰 변화가 없는걸로 보여집니다.

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분양가 대비 1.2배 상승 (약 7년 간)

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당시 상황을 정확하게 모르기 때문에 단언할 수 없지만, 개통으로 인한 눈에 띄는 집 값 상승은 일어나지 않았습니다.

이후 부동산 변화 추이도 보도록 하겠습니다.

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• 2020년

부동산 가격

2020년 실거래가

33평: 3.4~4억원 대

• 2024년

부동산 가격

2024년 실거래가

33평: 4.5억원 대

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역 신설 이후 1.5배 상승 (약 15년 간)

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그 외

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2015년 기준 약 1~2천만원 상승 (호가기준)

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2024년 기준 약 1~1.5억 상승 (호가기준)

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결론

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지하철 역의 신설 및 노선 확대는 항상 부동산 시장의 호재로 인식되어지고 있다.

하지만 위의 2가지 사례만 좁게 들여다봐도 개통 자체가 실질적인 집값상승으로 이어지지 않을 수 있다는 걸 확인할 수 있었다.

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효창공원앞역이나 당정역 사례를 살펴보면 약 15~20년 분양 때부터 보유했다고 가정하더라도 1.8~3.25배 수준 오른건데, 현재 내 아파트 또는 구매 예정인 아파트가 5억 수준의 아파트라면 잘 오른다고 가정해도 약 5년~7년 뒤에 1~2.5억원의 수입을 예상할 수 있다.

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지하철역과 수반되는 다른 시설이나 사람들의 기대감을 끌어올리지 못한다면 지하철 개통과 무난하게 앞으로 10~20년 동안 물가상승률보다 못한 부동상 상승을 경험할 수 있다는 두려움이 문득 들었다.

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마지막으로, 부동산은 역시 변동성이 적고 오래 봐야하는 분야인만큼 레버리지를 적극 활용해서 최대한 비싼 집을 사는게....(수익을 봤을 때 기준) 좋다는 생각도 같이 들었다.